Cómo se calcula
Inversión total
Sumamos el precio, los gastos de cierre del comprador (alcabala, notaría y SUNARP, estimados con la calculadora de gastos de cierre) y lo que gastes en reparaciones o amoblado antes de alquilar.
Ingreso efectivo
Ningún inmueble está alquilado los 12 meses. Por defecto descontamos 1 mes al año sin inquilino; puedes cambiarlo.
Gastos del propietario
Mantenimiento (5 % del alquiler cobrado), administración si la tercerizas (8 %), impuesto predial y arbitrios (0.2 % anual del valor, como estimado) e impuesto a la renta de primera categoría (5 % del alquiler).
Indicadores
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio. Rentabilidad neta = (ingreso efectivo − gastos) ÷ inversión total. PER = precio ÷ alquiler anual. Cash on cash = flujo anual después de la cuota ÷ el dinero que tú pusiste.
Con crédito hipotecario
Calculamos la cuota con el simulador hipotecario y la restamos del ingreso neto. Para encontrar el inmueble, busca en Nexogar y compara precios por zona en Tendencias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde comprar un departamento para alquilar?
Depende sobre todo de la zona: el mismo dinero rinde distinto en cada distrito, porque los precios de venta y de alquiler no suben al mismo ritmo. Ingresa el precio y el alquiler de un inmueble real y compara la rentabilidad neta con otras opciones de inversión. Para referencias de la zona, revisa Tendencias en Nexogar.
¿Qué impuesto se paga por alquilar un inmueble?
Si eres persona natural, pagas el impuesto a la renta de primera categoría: 5 % efectivo sobre el alquiler que cobras. Se declara y paga cada mes a SUNAT con el Formulario Virtual 1683, según tu cronograma de vencimientos.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio de compra; sirve para comparar rápido. La neta resta los meses vacíos, el mantenimiento, la administración, el predial, los arbitrios y el impuesto, y la divide entre todo lo que invertiste (precio, gastos de cierre y reparaciones). La neta es la que te dice cuánto ganas de verdad.
¿Qué es el PER de un inmueble?
Es el número de años de alquiler que necesitas para recuperar el precio de compra: precio ÷ alquiler anual. Mientras más bajo, más rápido recuperas tu inversión. Es una medida rápida para comparar zonas y tipos de inmueble.
¿Conviene comprar para alquilar con crédito hipotecario?
Puede convenir si el alquiler cubre la cuota y los gastos: así el inquilino te ayuda a pagar el préstamo. Mira el "flujo mensual después de la cuota" y el cash on cash, que mide cuánto rinde el dinero que tú pusiste (inicial, gastos de cierre y reparaciones). Si el flujo es negativo, tendrás que poner dinero cada mes.
¿Qué gastos tiene el propietario de un inmueble alquilado?
Los principales son el impuesto predial y los arbitrios (estimamos 0.2 % del valor al año), el mantenimiento (5 % del alquiler), la administración si la tercerizas (8 %) y el impuesto a la renta. También conviene prever 1 mes sin inquilino al año.
Fuentes
Parámetros 2026 (pendientes de validación). Esta herramienta es referencial: no es asesoría tributaria, legal ni financiera. Confirma los montos con tu notaría, tu banco o un contador antes de firmar.